Au Portugal, le poids des acheteurs étrangers recule sur le marché immobilier

Le marché immobilier portugais confirme en 2025 une tendance amorcée depuis plusieurs années : la place des acheteurs étrangers, longtemps moteur de la hausse des prix, s’érode progressivement. Si leur présence reste significative, les dernières données publiées par l’Institut national de statistique (INE) traduisent un rééquilibrage au profit des résidents, dans un contexte de hausse continue des prix.

Au total, 169 812 logements ont été vendus en 2025, pour un montant global de 41,2 milliards d’euros. Les acquéreurs étrangers ont représenté 8471 transactions, en baisse de 13,3 % sur un an et de plus de 20 % par rapport à 2022. Il s’agit de la troisième année consécutive de recul.

Un recul en volume, mais des montants toujours élevés

En valeur, l'investissement étranger atteint 3,4 milliards d'euros, soit 8,2 % du total des transactions. Une proportion en retrait, mais qui reflète des niveaux de prix nettement supérieurs à ceux observés chez les acheteurs résidents.

En moyenne, un acquéreur domicilié fiscalement au Portugal a déboursé 234 120 euros pour un bien immobilier. Ce montant s’élève à 335 640 euros pour les acheteurs issus de l’Union européenne et à 470 277 euros pour ceux provenant de pays tiers. Les Britanniques, les Américains et les Chinois figurent parmi les nationalités les plus disposées à investir dans des biens de valeur élevée.

Ce décalage souligne une segmentation persistante du marché, où la demande étrangère reste orientée vers des biens haut de gamme, en particulier dans les zones les plus attractives.

Le poids croissant des résidents dans les transactions

En parallèle, les acheteurs résidents ont renforcé leur position. En 2025, ils représentent 95 % des transactions, le niveau le plus élevé depuis le début de la série statistique en 2019. Cette évolution traduit à la fois un recul de la demande étrangère et une certaine résilience du marché domestique, malgré des conditions d’accès au crédit plus contraignantes.

Sur le seul dernier trimestre de l'année, les acquisitions réalisées par des étrangers ont chuté de plus de 20 %, confirmant un ralentissement marqué en fin d'exercice. Cette dynamique s'inscrit dans un contexte où les prix, en forte progression, +17,6 % en 2025, tendent à réduire l'attractivité relative du marché portugais à l'international.

Des profils d’acheteurs étrangers en mutation

L'analyse par nationalité met en évidence des évolutions contrastées. Les ressortissants brésiliens constituent le premier groupe d'acheteurs étrangers, avec près de 9800 acquisitions, en forte progression. Ils devancent les Angolais, dont les achats continuent d'augmenter légèrement, et les Français, qui enregistrent en revanche un recul notable.

Les ressortissants brésiliens constituent le premier groupe d'acheteurs étrangers

D’autres nationalités affichent des dynamiques plus marquées, notamment en provenance d’Ukraine, du Cap-Vert ou du Venezuela, où les acquisitions progressent de plus de 25 %. Ces évolutions traduisent une diversification des profils, au-delà des investisseurs traditionnels d’Europe occidentale.

Dans le même temps, une distinction s'opère entre les étrangers résidant fiscalement au Portugal, dont les acquisitions progressent, et ceux achetant depuis l'étranger, dont les investissements reculent. Ce glissement suggère une transformation du marché, davantage porté par des populations installées que par des investisseurs internationaux.

Un ancrage territorial toujours marqué

Sur le plan géographique, l'Algarve demeure la principale destination des acheteurs étrangers. La région concentre près de 30 % des transactions réalisées par des non-résidents et plus de 40 % des montants investis. La Grande Lisbonne conserve une place importante en valeur, tandis que le Nord et le Centre se distinguent davantage en volume.

Cette répartition confirme le rôle structurant des zones touristiques et des grandes métropoles, où la demande étrangère reste particulièrement soutenue, malgré le ralentissement global observé.

Un marché en phase de recomposition

Au-delà des chiffres, ces évolutions traduisent un ajustement du marché immobilier portugais. Après plusieurs années de forte internationalisation, marquées par des dispositifs incitatifs et un positionnement compétitif en Europe, le pays entre dans une phase de normalisation.

La hausse des prix, la modification des politiques publiques et un environnement économique plus incertain contribuent à redéfinir les équilibres. Si les acheteurs étrangers conservent un rôle structurant, leur influence apparaît désormais moins déterminante qu’au cours de la décennie précédente.

Dans ce contexte, le marché portugais semble évoluer vers un modèle plus domestique, sans pour autant rompre avec son attractivité internationale. Une transition progressive, qui pourrait redessiner durablement la géographie et la sociologie de l’investissement immobilier dans le pays.