Acheter un logement au Portugal : les jeunes étrangers ont-ils droit aux mêmes aides ?

Un Français de moins de 35 ans installé au Portugal peut-il acheter son premier logement sans disposer de l'apport habituellement demandé par une banque et bénéficier en plus d'une exonération de certains impôts ? La réponse est oui, à condition de respecter l'ensemble des critères prévus par la législation portugaise.

Les deux principaux dispositifs destinés aux jeunes acheteurs ne sont en effet pas réservés aux citoyens portugais. La nationalité n'entre pas dans les critères d'attribution. Un étranger domicilié fiscalement au Portugal peut donc en bénéficier dans les mêmes conditions qu'un Portugais.

Les étrangers de moins de 35 ans peuvent être exonérés d'IMT

Le premier dispositif concerne les impôts dus lors de l'acquisition d'un logement. Les jeunes âgés de 35 ans ou moins au moment de l'achat peuvent bénéficier d'une exonération de l'IMT, l'impôt portugais sur les mutations immobilières, ainsi que de l'Imposto do Selo, le droit de timbre.

La mesure concerne l'acquisition d'une première résidence principale et permanente. L'acheteur ne doit notamment pas être propriétaire d'un autre logement ou, s'il l'a été dans le passé, doit avoir cessé de l'être depuis plus de trois ans.

Pour 2026, les seuils ont été relevés de 2 %. L'exonération est totale pour un logement jusqu'à 330 539 euros et devient partielle entre 330 539 et 660 982 euros. Au-delà de 660 982 euros, cette exonération spécifique aux jeunes acheteurs ne s'applique plus.

Un Français de 30 ans remplissant ces conditions peut donc bénéficier du dispositif exactement comme un Portugais du même âge. Le passeport du propriétaire n'est pas le critère déterminant.

La garantie publique peut permettre d'emprunter jusqu'à 100 %

Le deuxième mécanisme peut avoir un impact encore plus important pour un jeune ne disposant pas d'une épargne suffisante pour constituer un apport. La garantie publique créée par le Portugal peut permettre aux banques de financer jusqu'à 100 % de l'acquisition d'une première résidence principale.

Le principe mérite cependant d'être précisé. L'État portugais ne verse pas 15 % du prix du logement à l'acheteur. Il peut garantir jusqu'à 15 % du capital financé auprès de la banque, couvrant ainsi une partie du risque qui empêcherait normalement l'établissement de financer la totalité de l'opération.

Le dispositif concerne les jeunes jusqu'à 35 ans et les logements dont la valeur ne dépasse pas 450 000 euros. Plusieurs autres conditions doivent être remplies simultanément : les revenus ne doivent notamment pas dépasser le 8e échelon de l'IRS, la situation fiscale et contributive du demandeur doit être régularisée auprès de l'administration fiscale et de la Sécurité sociale et celui-ci ne doit pas avoir déjà bénéficié de cette garantie.

La nationalité n'est là encore pas déterminante. La législation exige en revanche que le bénéficiaire dispose de son domicile fiscal au Portugal.

Il faut également distinguer droit à la garantie et obtention du crédit. La garantie de l'État ne contraint pas une banque à accorder le prêt. L'établissement financier continue d'étudier la solvabilité de l'emprunteur et sa capacité à rembourser le crédit.

Les deux aides peuvent-elles être cumulées ?

Oui. Un jeune étranger qui satisfait aux conditions respectives des deux dispositifs peut bénéficier simultanément de l'exonération d'IMT et d'Imposto do Selo et de la garantie publique permettant à la banque d'aller, dans certains cas, jusqu'à un financement à 100 %.

Pour un jeune Français installé au Portugal, la différence peut donc être considérable : une partie importante des liquidités normalement nécessaires au moment d'un premier achat immobilier peut ne plus être indispensable.

Il serait toutefois incorrect d'en conclure qu'il suffit de s'installer au Portugal et de présenter une première déclaration d'IRS pour accéder automatiquement à ces avantages. Le domicile fiscal constitue l'une des conditions de la garantie, mais les critères concernant l'âge, les revenus, la situation fiscale et contributive, la propriété antérieure et l'utilisation du logement doivent également être respectés selon le dispositif concerné.

Les étrangers utilisent d'ailleurs déjà ces mécanismes. Selon des données de Novo Banco, environ 10 % des demandes de garantie publique approuvées par la banque concernaient alors de jeunes étrangers, dont une très large majorité de ressortissants brésiliens.

Après 35 ans, la nationalité ne change rien

Le système produit finalement une situation qui peut sembler paradoxale. Un étranger de moins de 35 ans remplissant les conditions peut bénéficier de ces deux dispositifs, alors qu'un Portugais de plus de 35 ans achetant lui aussi sa première résidence en est exclu.

Il ne s'agit cependant pas d'un avantage accordé aux étrangers. Le critère qui crée cette différence est celui de l'âge : les mesures ont été conçues spécifiquement pour faciliter l'accès des jeunes à la propriété et s'appliquent indépendamment de leur nationalité.

Pour les Français et les autres ressortissants étrangers vivant au Portugal, le principe à retenir est donc relativement simple : les principales aides portugaises destinées aux jeunes primo-accédants peuvent leur être accessibles au même titre qu'aux Portugais. Mais être âgé de moins de 36 ans ne suffit pas : chaque dispositif possède ses propres conditions, qui doivent être vérifiées avant de bâtir un projet de financement.