À Porto, les loyers ont augmenté de 76% en seulement 5 ans

Se loger à Porto coûte beaucoup plus cher qu'il y a cinq ans. Entre septembre 2021 et septembre 2026, le loyer médian demandé dans la ville est passé de 10,8 à 19 euros par mètre carré, soit une hausse de 76,4 %, selon une analyse publiée par Idealista.

Pour un appartement de 80 m², l'ordre de grandeur est particulièrement parlant : un logement proposé autour de 864 euros par mois en 2021 atteindrait aujourd'hui environ 1520 euros sur la base du prix médian au mètre carré. Cela représente 656 euros supplémentaires chaque mois.

Mais les dernières données font également apparaître une évolution nouvelle. Pour la première fois sur la période étudiée, les loyers demandés ont diminué en 2026, tandis que les prix de vente ont continué leur progression pour atteindre un nouveau sommet.

Une hausse spectaculaire des loyers depuis 2021

L'essentiel de l'envolée s'est produit au début de la période. Entre 2022 et 2023, les loyers affichés à Porto ont progressé de 34,6 % en seulement un an. La hausse s'est ensuite progressivement modérée : 7,3 % en 2024 puis 4,2 % en 2025.

En septembre 2026, le mouvement s'est finalement inversé. Les loyers demandés étaient 4,4 % moins élevés qu'un an auparavant. Un recul encore insuffisant pour effacer les augmentations accumulées depuis 2021, mais qui pourrait signaler une évolution du marché après plusieurs années de très forte tension.

À l'échelle du district de Porto, la tendance est comparable. Le loyer médian demandé est passé de 9,9 à 16,3 euros/m² en cinq ans, soit une progression de 64 %, tandis qu'une baisse annuelle de 4,3 % est observée en 2026.

1520 euros par mois pour un appartement de 80 m²

Rapporter ces valeurs à un logement permet de mieux mesurer leur impact. Sur la base des prix affichés, un appartement de 80 m² représente aujourd'hui environ 1520 euros de loyer mensuel à Porto, contre 864 euros cinq ans auparavant.

La différence atteint 7 872 euros sur une année entière. Elle permet de comprendre pourquoi l'accès au logement est devenu une question particulièrement sensible dans la deuxième ville du pays, malgré le léger reflux observé cette année.

Une précaution reste cependant indispensable : les données d'Idealista correspondent aux prix demandés dans les annonces immobilières et non aux loyers effectivement inscrits dans les nouveaux contrats.

Les données de l'Institut national de la statistique mesurent une réalité différente. Au deuxième trimestre 2026, le loyer médian des nouveaux contrats atteignait 10,17 euros/m² au Portugal et 10,83 euros/m² dans l'aire métropolitaine de Porto. Ces valeurs ne peuvent pas être directement comparées aux 19 euros/m² d'Idealista : les périodes, le périmètre géographique et surtout la nature des données ne sont pas identiques.

À l'achat, Porto atteint un nouveau record

Si le marché locatif donne quelques premiers signes d'accalmie, aucun retournement comparable n'apparaît encore dans les prix de vente affichés.

Le prix médian demandé dans la ville est passé de 3011 euros/m² en septembre 2021 à 4346 euros/m² en septembre 2026. Cela représente une progression de 44,3 % en cinq ans.

Plus remarquable encore, les prix ont augmenté de 9 % au cours de la seule dernière année, soit la plus forte progression annuelle de la période étudiée.

Pour notre appartement théorique de 80 m², le prix affiché atteindrait ainsi environ 347 680 euros en 2026, contre 240 880 euros cinq ans plus tôt. L'écart dépasse 106 000 euros.

La périphérie reste moins chère, mais rattrape Porto

Quitter Porto pour les communes voisines permet toujours de réduire considérablement le coût d'un logement. Mais certaines périphéries ont connu des augmentations encore plus importantes que la ville-centre depuis 2021.

Commune	Prix 2021	Prix 2026	Évolution
Gondomar	1292 €/m²	2522 €/m²	+95,2 %
Vila do Conde	1451 €/m²	2814 €/m²	+93,9 %
Valongo	1281 €/m²	2334 €/m²	+82,2 %
Maia	1475 €/m²	2565 €/m²	+73,9 %
Vila Nova de Gaia	1785 €/m²	3046 €/m²	+70,6 %
Porto	3011 €/m²	4346 €/m²	+44,3 %

À Gondomar, les prix demandés ont ainsi presque doublé en 5 ans. Valongo affiche également une progression supérieure à 80 %. La recherche de logements moins chers en périphérie n'a donc pas empêché ces marchés de connaître à leur tour une forte appréciation.

L'écart absolu avec Porto demeure néanmoins considérable. Toujours pour 80 m², un logement représenterait environ 201 760 euros à Gondomar, contre près de 347 700 euros dans Porto même, soit une différence proche de 146 000 euros.

Les loyers ont augmenté encore plus vite que les prix de vente

Sur 5 ans, une différence importante apparaît finalement entre les deux marchés. Les prix de vente affichés ont progressé de 44,3 %, contre 76,4 % pour les loyers.

En 2021, le prix d'achat au mètre carré représentait approximativement 23 années de loyer au niveau alors demandé. En 2026, ce rapport se rapproche de 19 années. Ce calcul reste purement indicatif : il ne tient compte ni des intérêts d'un crédit immobilier, ni des impôts, des charges de copropriété, des travaux ou des autres coûts associés à la propriété.

Il révèle néanmoins l'ampleur de la transformation du marché immobilier de Porto en seulement cinq ans. Et 2026 introduit désormais une divergence à surveiller : les loyers affichés reculent légèrement pour la première fois, tandis que les logements proposés à la vente n'ont jamais été aussi chers.