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Le marché de l’immobilier au Portugal

Le marché de l'immobilier au Portugal

Au cours du premier semestre 2014 ; 14 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier au Portugal, dont 43% en Algarve ! (Source : Portugal Immo).

Contrairement à la plupart des pays européens le Portugal n’a pas connu la bulle immobilière des années de 1996-2007, de plus la crise semble bien avoir annihilée la hausse des prix liée à l’inflation, permettant au pays de maintenir un prix au mètre carré relativement bas, même si on remarque déjà des remontées (particulièrement à Lisbonne +15%) dues à l’arrivée des investisseurs. Bien entendu le parc immobilier portugais est assez hétéroclite, les prix variant notablement de Lisbonne à Porto, ou encore de l’Algarve aux autres régions historiquement moins prisées par les investisseurs européens.
Quoi qu’il en soit le pays a la cote, notamment auprès des acheteurs français. Mais est t-il si intéressant d’investir dans la pierre au Portugal ?

Quels types de biens trouve t-on au Portugal ?

Pour dire vrai, au Portugal on trouve de tout. Du neuf, de l’ancien, du rénové, du vétuste, de l’appartement, de la résidence privée, ou encore de la villa. De Porto à l’Algarve, en passant par Lisbonne l’offre est très hétérogène.

A Lisbonne et dans sa région, il est possible de trouver de magnifiques appartements dans les quartiers historiques, de plus en plus de résidences privées proposant des prestations tout confort (piscine, sécurité, jardin ...), mais aussi des maisons avec la plupart du temps un beau bout de jardin.

A Porto, l’offre est relativement similaire à celle de Lisbonne, même si les prix sont tout de même bien plus bas. En ce qui concerne les pavillons, dans la région Nord, vous pouvez y faire de superbes affaires, plus encore si vous êtes en capacité de faire engager des travaux de rénovation.

Dans le Sud du pays, en Algarve, vous trouverez des appartements de type "résidences balnéaires", mais surtout des villas avec jardins et le plus souvent piscines. Bien que la crise n’ait pas particulièrement touché la région, les prix y restent bas et il y a toujours de très très bonnes affaires à faire dans le nord de la région.

Le pays a mis en place ces dernières années de nombreux programmes de rénovation de l’habitat qui pour la plupart s’étalent sur une dizaine d’années. Les rénovations se multiplient donc et lorsque on parcours les villes portugaises, ça se voit, particulièrement à Lisbonne où les biens restaurés se vendent comme des petits pains.

Le Portugal par rapport aux autres pays européens

Ci-après nous vous proposons un graphique permettant de comparer le prix moyen de l’immobilier au Portugal et dans les autres pays européens. Les prix moyens sur lesquels se base se graphique sont issus des prix des immeubles neufs modernes avec ascenseur et parking et biens anciens rénovés.

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Cliquez sur le graphique pour l’agrandir.

Quel est le prix d’un bien immobilier au Portugal

Bien entendu vous trouverez de tout. De la villa de luxe, à la maison de campagne à rénover. Aussi, les prix y sont nettement plus bas qu’en France, sans compter le fait que ce soit aussi le cas du coût des travaux ou de la vie de manière globale.

Si les français avaient pour habitude d’investir en moyenne 250.000 euros pour leurs achats immobiliers au Portugal autour de 2010, le prix d’acquisition moyen a fortement monté, à près de 400.000 euros depuis l’année 2013.
Rassurez vous, cela ne correspond pas nécessairement à une hausse des prix, mais cela tient plutôt au fait que de plus en plus de français de toutes classes sociales investissent.
Si on en croit les agences immobilières locales, les français investiraient des biens de 200.000 à 1 million d’euros. On les retrouve donc sur quasiment tous les types d’offres.

Pour info, selon Jean Pierre Pinheiro, le directeur Tourisme du Portugal en France, un bien à 400.000 € est globalement comparable à un bien à 1.000.000 d’euros minimum sur la Côte d’Azur.

Ci-après nous allons tacher de vous faire un point sur le prix des principales villes et régions portugaises.

Les prix immobiliers à Lisbonne

A Lisbonne la moyenne au mètre carré est à 1.500 euros pour de l’occasion et à 2.500 euros pour du neuf.Les prix sont cependant assez variables en fonction du quartier, le plus cher étant Chiado (5.000*), suivi de Baixa et Cascais (4.000*) ; les offres les moins chères se trouvent le plus souvent dans les quartier Santa Apolonia (2.800*), Benfica (3.500*) ou Seixal (1.850*).

Attention notez bien que ces prix nous ont été fourni par une agence immobilière locale et ne concerne que des biens de standing assez haut. Si l’on s’en tient aux chiffres de l’Institut national de statistique du Portugal qui prend en compte tous les quartiers, tous les biens, le mètre carré moyen s’établit à 1 217 euros à Lisbonne.

Notez que depuis le dernier trimestre 2013 et le grand retour des investisseurs à Lisbonne, les prix sur le neuf ont eu tendance à augmenter de 10 à 20%.

En savoir plus : L’immobilier à Lisbonne

Les prix immobiliers à Porto et sa région

A Porto, la moyenne au mètre carré est à environ 1.600 euros pour de l’occasion et à 2.200 euros pour du neuf. Cependant les prix des biens immobiliers à Porto continue à légèrement descendre. Aujourd’hui le prix au mètre carré des appartements et des villas est globalement au même niveau, autour de 1.600€ du m2.
Si la valeur des biens situés dans le centre historique de Porto ont eu tendance à relativement augmenter, il faut tout de même noter qu’à Porto la dynamique est bien moins importante que dans la capitale, ce qui explique des prix bien plus bas.

Attention notez bien que ces prix nous ont été fourni par une agence immobilière locale et ne concerne que des biens de standing assez haut. Si l’on s’en tient aux chiffres de l’Institut national de statistique du Portugal qui prend en compte tous les quartiers, tous les biens, le mètre carré moyen s’établit à 937 euros à Porto.

Les prix de l’immobilier en Algarve

Les principaux acheteurs en Algarve sont les investisseurs européens, en grade partie des retraités.
En Algarve on retrouve deux principaux marchés immobiliers : celui du luxe (transaction > 1.000.000€) et celui des résidences dont le prix se situe entre 100.00 et 500.00 €.
Si le premier marché (luxe) n’a que très peu baissé, l’autre a par contre énormément chuté. Bien entendu le marché est plus dynamique à proximité des villes elles mêmes plus dynamiques (Loulé, Albufeira). Ailleurs les prix reste relativement bas. Quoi qu’il en soit on est généralement sur des tarifs inférieurs à 2.000 € du mètre carré (hors secteur luxe).

Attention notez bien que ces prix nous ont été fourni par une agence immobilière locale et ne concerne que des biens de standing assez haut. Si l’on s’en tient aux chiffres de l’Institut national de statistique du Portugal qui prend en compte tous les quartiers, tous les biens, le mètre carré moyen s’établit à 1 014 euros en Algarve.

* Les prix donnés sont sur des appartements neufs ou entièrement rénovés.

Le Portugal a été plus épargné que ses voisins lors de la bulle immobilière de 1996-2007. Cependant, comme en Espagne, pendant cette période les constructions immobilières se sont particulièrement accélérées et l’offre est devenue plus importante que la demande. Cette quantité de logements ne correspondant pas à un véritable besoin a conduit à une inévitable baisse des prix à partir de 2007. "Toutes les villes ont été touchées, mais avec des disparités entre le centre-ville, qui a subi une baisse de 10 %, par exemple à Lisbonne, Coimbra, Faro, Porto et la périphérie de ces villes où le recul a dépassé 25 % jusqu’à même 30% ", souligne Miguel Poisson, directeur général des agences immobilières du groupe Era au Portugal.

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lundi 17 novembre 2014, par Portugal.fr