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Immobilier au Portugal, les pièges à éviter

Immobilier au Portugal, les pièges à éviter

Comme nous avons pu le voir dans les articles précédents du dossier "l’immobilier au Portugal", le pays connait un boom sans précédent au niveau de l’immobilier. De plus en plus d’investisseurs français de lancent dans l’acquisition d’un bien, pour le louer, pour une résidence secondaire, ou encore pour passer leur retraite.
L’acquisition d’un bien immobilier, maison ou appartement, comme l’installation dans le pays ont réellement été facilités ces dernières années par le gouvernement portugais. Cependant quelques règles sont nettement différentes par rapport à la France, aussi, afin d’éviter pièges et écueils, il faut être très attentif et respecter quelques précautions.

Subrogation et la nécessité d’avoir un avocat expérimenté

Le premier point à prendre en considération lors d’un achat immobilier au Portugal, est la loi de subrogation. Avec elle, on transmet les créances du vendeur à l’acheteur, en d’autres termes, les dettes contractées par le vendeur (hypothèques, taxes, charges, servitudes) sont comprises dans le prix du bien acquit. Pour faire encore plus simple, toutes les dettes contractés par le vendeur, reviennent à l’acheteur.

Il est alors essentiel de consulter un avocat spécialisé et si possible francophone afin de faire un état des lieux préalable à votre achat et à la signature chez le notaire.

Notez qu’au Portugal il est obligatoire de passer par un avocat pour acheter un bien immobilier. C’est lui qui mettra en forme les négociations passées entre acheteur et vendeur. C’est lui qui vérifiera l’état de la subrogation auprès du conservatoire, après quoi il éditera le compromis d’achat. C’est avec l’avocat que sont également déterminés le montant de l’acompte (10 à 20%), ainsi que la date de signature. Une fois le dossier constitué, l’avocat le transmet au notaire qui fixera une date pour le processus final.

L’avocat vous permettra également d’éviter l’achat d’un bien illégal (ça peut arriver). Nous entendons par biens immobiliers illégaux, des maisons ou appartements n’ayant pas obtenu de permis de construire par exemple. Ça peut être le cas pour un bien immobilier toléré, la tolérance ne sera pas juridiquement transmise. L’avocat vérifiera donc également l’existence d’hypothèque ou de garanties contractées, tout comme le fait que le bien n’ait été vendu qu’une seule fois.

Taxes et impôts

L’acquisition d’un bien au Portugal implique une inscription auprès de l’administration fiscale qui vous fournira un NIF [1].

Si vous n’êtes pas résident portugais et que vous êtes absents pour des périodes supérieures à 6 mois, vous devrez déterminer un représentant domicilié au Portugal.
Si vous êtes résident et que vous vous rendez dans un état de l’UE, la nomination d’un représentant est facultative.

L’acquisition de biens immobiliers est soumise à la taxe municipale sur les transactions financières concernant des biens immobiliers et au droit de timbre. Cet impôt est variable et relatif au type d’habitation, à la région etc ... Il peut varier de 0 à 6% de la valeur du contrat de vente.
Le droit de timbre correspond aux frais administratifs de constitution des actes de vente et de propriété. Il est généralement de 0.8% du prix de vente.
Ces impôts doivent impérativement être payé avant la signature de l’acte de vente.

Renoncement

Il est important de savoir qu’au Portugal, l’acheteur perd son acompte s’il renonce à la propriété après signature du compromis. Il existe toutefois des cas de force majeure. dans ces cas le vendeur doit restituer l’acompte et même le doubler si c’est lui qui renonce à la vente après signature du compromis.

A propos de la succession

Au Portugal, il n’existe plus d’impôts sur les successions pour les portugais. Le conjoint, les ascendants et les descendants du défunt sont exonérés de l’impôt (droit de timbre fixé à 10% en 2013 pour les autres cas).

Cette absence d’imposition sur la succession, vous permettra généralement de ne pas subir une double imposition sur le patrimoine (en France et au Portugal).

- Prenons le cas d’un défunt français résident Portugais, si ses héritiers sont français résidents portugais, ils ne payeront pas d’impôt sur la succession au Portugal sur les biens détenus au Portugal et ils ne devraient en principe pas payer d’impôts sur ces biens en France. Il en va de même pour les français ayant obtenu le statut de résident non habituel.

- Si les héritiers sont français et vivent en France, ils ne paieront pas d’impôt au Portugal sur le patrimoine portugais. Ils seront néanmoins imposables France.

Quelques liens utiles

- Acheter une maison, explications étapes par étapes : Agence immobilière Villa Luz Lda
- Règles à suivre : Living in Portugal
- Cadastre en ligne : Predial Online
- Institut Portugais des registres et des notaires
- Service des impôts

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mardi 18 novembre 2014, par Portugal.fr


[1NIF : numéro d’identification fiscal